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房企忙“囤糧”、溢價率走高 誰助推開年土地升溫?

時間:2020-01-19 來源:人民網

原標題:房企忙“囤糧”、溢價率走高 誰助推開年土地升溫?


  2020年開年,房企一邊發債融資,一邊在土地市場“囤糧”。受此影響,局部土地市場迎來一波暖流。

  1月17日,去年賣地大戶杭州又迎百億拍地,再一次見證了2020年土地市場的升溫行情。此外,北京、成都、南京、常州、寧波等地的土地市場也出現了升溫跡象。與去年底零溢價率相比,不僅大額土地交易頻現,而且溢價率明顯走高,不僅溢價率超50%的土地增多,甚至有的地塊溢價率超100%。


  杭州推百億地塊,多家房企競價


  1月17日,杭州市區出讓7宗地塊,出讓總起始價約113.6億元,最終收金131.3億元。其中,有兩宗地塊成交金額均超過40億元。

  其中,下沙中心區綜合性混合社區地塊經過58輪報價,由融創聯合體以41.1億元總價競得,樓面價17768.46元/平方米,溢價率20.5%。

  江干區一純住宅用地經過25輪報價,花樣年以18.19億元競得,樓面價27367.23元/平方米,溢價率18.97%。

  而位于未來科技城的首宗“雙限”(限地價及限售價)地塊尤其引人關注,多達十幾家房企參與。最終,中梁以49億元總價競得該地塊,成交樓面價22843元/平方米,溢價率14.21%。

  從2017年開始,杭州連續三年土地出讓金超過2000億元。中原地產研究中心統計數據顯示,2019年全國賣地城市最多的是杭州2836億元,賣地金額屢創新高。不過,2019年杭州土地成交溢價率開始走低,達到16.44%,同比下降38.4%

  原因在于從2019年4月開始,杭州土地政策收緊,將封頂溢價率由之前的50%下調至30%,而后的2019年6月29日又開始提出“雙限”,也就是限地價、限房價。其中限房價精確到毛坯均價,最高均價以及精裝修價格。此后,杭州土拍應聲降溫,低溢價率成為主流。

  直到進入2020年以來,又因為多宗優質涉宅地塊入市,房企積極拿地,土地市場暖風襲來。

  2020年1月2日,杭州開年首場土拍,余杭一商住地經過35輪報價,由中天以18.17億元總價競得,樓面價11686.40元/平方米,溢價率23.01%。而余杭的另一宗商住地經過25輪報價,由新希望以13.46億元總價競得,樓面價12341.89元/平方米,溢價率29.91%,接近封頂價成交。

  成交價接近封頂價格的還有杭州三墩北A-R21-20住宅用地,1月10日,以29.17%溢價率成交。上述現象在2019年下半年的土地市場很難見到。

  截至目前,據不完全統計,2020年杭州已經賣出近30宗地塊,總體成交金額超過300億元。按此速度,今年有望再次登頂城市賣地榜首。


  多地土地市場現高溢價成交,高溢價率超100%


  事實上,開年土地熱的不僅只有杭州,北京、成都、南京、常州、寧波等很多土地市場都出現了升溫跡象。

  1月15日是春節前土地集中出讓的日子,當天,南京迎來2020年的第一場土拍,兩宗涉宅用地入市交易,總起價49.75億元。與此前不同,備受關注的南部新城G107地塊,吸引了保利、招商、龍湖、金茂、中梁、中鐵建等20家房企報名。在經過72輪報價后,最終被金基等聯合體拿下,成交總價34.3億元,樓面價31149元/平方米。該地塊優質被認為是競爭激烈的主要原因。

  同樣在1月15日,常州武進區出讓2宗商住地,其中編號JCJ20190501號地塊經過46輪競價,由藍光旗下的子公司以3.96億元競得,樓面價7694元/平方米,溢價率73.68%。而1月17日,江蘇常州兩宗商住地成交,溢價率仍然不低,分別為34.48%、52.86%。

  在北京,1月3日,石景山兩宗不限價地塊收金70.5億元,新年土地首拍一掃上個月一家房企報價、底價成交的陰霾。其中一宗地塊有招商、融創、中海、首開、華潤等15家房企競價,最終被中海收入囊中,溢價率達到25.93%。重返土地市場的不限價地塊是吸引眾多房企的原因之一。

  1月3日,成都首場土拍,青羊區一宗宅地也以47.2%高溢價率成交。而在1月8日,鄭州2020年土地市場首拍中,經開老城區中原福塔旁三宗地全部熔斷價(是指當地塊競價達到最高限價時)成交,最低成交樓面價9776元/平方米。這3宗土地位于經開老城區河南電視塔附近,地塊位置優越,參與此次土拍的房企高達20余家。按照業內預測,未來三環內房價兩萬將是常態。

  值得關注的是,溢價率超100%的土地已不鮮見。1月7日,浙江寧波慈溪市出讓1宗商住地,起價1.65億元。最終經過297輪競價,榮盛以總價4.63億元競得該地塊,樓面價2536元/平方米,溢價率達到了180.49%。

  而1月16日,上海閔行區1宗商辦地成交價7410萬元,樓面價18481元/平方米,溢價率也達到164.7%。得主為上海閔行儲備糧管理總公司。


  融資助力房企拿地,優質地塊提振市場


  為什么去年年底和今年初的土地市場的變化如此之大?在很多業內人士看來,個別地區為了緩解去年低迷的土地市場行情,新年伊始,推出優質地塊提振市場。事實上,在眾多高溢價地塊出現的同時,也有不少底價成交的土地,甚至不乏流拍的土地。

  此外,融資環境破冰也在助力房企拿地。近日多家房企爭相在境、內外發債,加上配股融資,手握現金的房企,自然不忘在土地市場淘金。據中原地產研究中心統計數據顯示,進入1月,超過20家房企發布了超過90億美元的融資計劃。創造最近數年單月美元融資紀錄。

  不過,年初的市場并不代表全年的土地市場趨勢。中指研院分析人士認為,2019 年,全國土地市場熱度呈前高后低態勢,2020 年,融資環境收緊或將持續,企業應更加適應行業調控政策變化,順勢而為、理性拿地。

  新京報記者 袁秀麗


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